إيجابيات و سلبيات الاستثمار في العقارات التجارية و الاستثمار العقاري السكني

يقدم لكم موقع ثروتي هذا الموضوع حول إيجابيات و سلبيات الاستثمار في العقارات التجارية و الاستثمار العقاري السكني من خلال عرض إيجابيات الاستثمار في العقارات التجارية سلبيات الاستثمار في العقارات التجارية إيجابيات الاستثمار العقاري السكني سلبيات الاستثمار العقاري في المساكن و هل الاستثمار في العقارات مناسب لك.

الاستثمار العقاري هي فرصة استثمارية مهمة بالنسبة للكثيرين، خاصةً إذا تم الاحتفاظ بالممتلكات العقارية لفترة طويلة للاستفادة من ارتفاع قيمتها. إلا أنه يجب مراعاة بعض المخاطر التي تصاحب هذا الاستثمار و التي يجب التفكير فيها بعناية. من خلال مناقشة الفوائد والمخاطر المرتبطة بالاستثمار العقاري و السكني ، يمكن توضيح أهمية هذا النوع من الاستثمارات.

1 إيجابيات الاستثمار في العقارات التجارية:

شراء العقارات بأسعار أقل من أسعار السوق:

في بعض الحالات، يمكن الحصول على عقارات بأسعار أقل من قيمتها السوقية الحقيقية ، خاصةً عندما يكون البائع في حاجة ماسة للمال ولديك السيولة الكافية للاستفادة من هذه الفرصة. إن استثمارك في العقارات بشكل محترف يتطلب معرفة دقيقة بأسعار السوق المحلية، ويمكن لوكلاء العقارات الماهرون مساعدتك في تحديد العروض المناسبة.

الاستثمار العقاري يوفر استقرارًا في التدفق النقدي:

عند تأجير العقارات، يتم توليد تدفق نقدي من دفعات الإيجار الشهرية، بالإضافة إلى أي مدفوعات إضافية مثل تكاليف الصيانة والضرائب العقارية. من خلال إدارة التكاليف والإيجارات، يمكن تحقيق تدفقات نقدية مستقرة.

الاستثمار في العقارات توفر حماية ضريبية:

تساهم النفقات المرتبطة بالاستثمار العقاري في تقليل الدخل الخاضع للضريبة، مما يخلق درعًا ضريبيًا يعفيك من دفع جزء من الضرائب. فيما يتعلق بالفترات الزمنية للانفاق، تمتد فترة العقارات السكنية إلى حدود 27 عامًا، بينما تبلغ الفترة بالنسبة للمباني التجارية إلى 39 عامًا.

ارتفاع قيمة العقارات :

حسب كل منطقة سكنية أو تجارية ، تميل العقارات إلى الارتفاع اعتمادًا على مستويات الطلب المحلي. يمكن أن يشهد سوق العقارات ارتفاع كبير حتى في مدة قصيرة، ولكن إذا اخترت العقار بعناية، يمكن أن ترتفع قيمته بشكل كبير على مدى فترة طويلة من الزمن. أيضًا، إذا كنت على دراية بترميم العقارات، فإن القيام بذلك قد يؤدي إلى زيادة كبيرة في قيمته.

العقارات وسيلة للحماية من التضخم:

تعتبر العقارات وسيلة فعالة للحماية ضد تأثيرات التضخم، حيث تتجاوز زيادات القيمة في العقارات عادة معدل التضخم. ويرجع ذلك جزئيًا إلى النظرة الإيجابية للعقارات كوسيلة للتحوط ضد التضخم، مما يجعل المستثمرين يزيدون أسعارها خلال فترات التضخم العالية . بالإضافة إلى ذلك، يُعتبر الاستثمار في العقارات خيارًا آمنًا أثناء فترات عدم الاستقرار في النشاط الاقتصادي.

التمويل العقاري يزيد من العوائد المالية:

في أغلب اﻷوقات يتم تمويل العقارات بواسطة القروض البنكية ، حيث تتراوح نسبة التمويل عادة ما بين 70-80٪ من قيمة العقار. بفضل هذا التمويل، يُضاعف أي عائد يُحقق من العقار بسبب كمية الديون المستخدمة. على سبيل المثال، إذا استخدمت دفعة أولية بقيمة 50,000 دولار لشراء عقار بقيمة 300,000 دولار وحققت عائد سنوي قدره 25,000 دولار، فإنك تُحقق عائدًا بنسبة 50٪ على الدفعة الأولية لأنك استخدمت الكثير من الديون لتمويل العملية.

العقارات تؤجل أداء الضرائب:

عادة ما لا يتم أداء ضريبة الدخل على أي زيادات في قيمة العقار حتى تقوم ببيعه، وهو ما قد لا يحدث إلا بعد سنوات من الاستثمار الأولي. بالإضافة إلى ذلك، من الممكن بموجب قوانين الضرائب الحالية ترحيل المكاسب إلى استثمار عقاري آخر، وبالتالي تمديد فترة التأجيل الضريبي إلى أبعد من ذلك. تتيح هذه الآلية إمكانية تجنب أداء الضرائب على الدخل على بيع عقار طوال حياتك.

ارتفاع قيمة الدخل العقاري تدريجيا:

من الممكن زيادة أسعار الإيجار حسب معدلات التضخم، و بالتالي ارتفاع دخلك تدريجياً. الرهون العقارية ذات السعر الثابت الذي يتم سدادها شهريا لا تزداد حسي مستويات التضخم مما يؤدي إلى زيادة تدريجية في معدل العائد على الممتلكات. تنطبق هذه الميزة فقط إذا قمت بتجنب الرهون العقارية ذات الفائدة المتغيرة.

العقارات تسمح بالتحكم النشط في الاستثمار:

يقوم معظم المستثمرين غالبا بشراء الأسهم أو السندات، والتي يمكن أن يرتفع الدخل المرتبط بها أو ينخفض ​​دون أن يكون لديهم أي سيطرة على العائدات. اﻷمر مختلف مع العقارات. يمكن للمستثمر النشط البحث عن أفضل الصفقات، والتحكم في التكاليف، والحكم على المتقدمين الذين سيصبحون مستأجرين، وتحديد موعد البيع. من خلال المشاركة في كل جانب من جوانب عملية الاستثمار، يمكنك فرض المزيد من السيطرة على مقدار ما تكسبه. باختصار، أنشطتك هي التي تحدد المبلغ من اﻷرباح التي ستجنيها.

2 سلبيات الاستثمار في العقارات التجارية:

استثمار العقارات يتطلب صبرًا ووقتًا طويلاً:

عمومًا، يتطلب الاستثمار في العقارات وقتًا طويلاً لتحقيق العوائد المالية، كما يشترط شراء العقار بحكمة و عقلانية والاستمرار على هذە الوتيرة للحفاظ عليه. بالإضافة إلى ذلك، من الضروري تخصيص الكثير من الوقت لإدارة العقارات، حسب نوع العقارات والمستأجرين. إذا كنت تخطط لإدارة العقارات بنفسك، فإن ذلك يعني عدم تمكنك من أخذ إجازات لفترات طويلة.

قد يكون الدخل من العقارات متقلبًا

قد تتعرض لخسائر مالية في بعض الأحيان، ويكون هذا أمراً محتملاً بشكل خاص عندما تكون الدفعة الأولى صغيرة، مما يؤدي إلى دفع أقساط رهن عقاري أكبر. كما قد لا تتمكن من تأجير العقار في فترات قليلة الطلب، أو رفع الإيجار بالقدر المطلوب. ويزداد هذا التحدي في حال شراء عقار في منطقة تعاني من نقاط ضعف، مثل اعتمادك على صاحب عمل محدد يمكنه إغلاق عمله.

العقارات تحتاج إلى الصيانة و الترميم:

يمكن أن تظهر مشاكل صيانة غير متوقعة في بعض الأحيان، مثل عطل في سخان المياه أو تسرب السقف، مما يتطلب تكاليف إصلاح باهظة قد تؤثر على احتياطياتك و سيولتك النقدية. من الممكن كذلك عدم التخطيط لتلك المصاريف خاصة عند عدم استكشاف المشكلة خلال فحص العقار الأخير.

سيطرة السلطات الوصية على إيجارات العقارات:

إذا كنت تستثمر في وحدات سكنية، قد تفرض السلطات المحلية قيودًا على الإيجارات، مما يعوق قدرتك على رفع عائدتعا بحرية. على الرغم من إمكانية تقديم طلب للحصول على زيادة في الإيجار من خلال مجلس مراقبة الإيجارات، إلا أن الموافقة على هذه الطلبات غالبًا ما تكون محدودة.

الاستثمار في العقارات يتطلب وقتا طويل:

الاستثمار في العقارات يتطلب قدرا كبيرا من الوقت. ستحتاج إلى قضاء بعض الوقت في التعرف على الأحياء التي ترغب في الاستثمار فيها، وتحديد المشكلات المتعلقة بفرص الاستثمار المحتملة، والتعامل مع مشكلات الصيانة. من الممكن تعيين مدير عقاري للتعامل مع المستأجرين، لكن التعامل مع مدير العقار يتطلب قدرًا معينًا من الوقت.

تكاليف المعاملات العقارية مرتفعة:

تكاليف المعاملات المرتبطة بشراء وبيع العقارات باهظة. هذه التكاليف و التي تشمل العمولات، والتأمين على الملكية، ورسوم إنشاء القرض، ومجموعة متنوعة من تكاليف الإغلاق، يمكن أن تمحو بسهولة ارتفاع القيمة السوقية للعقار. ولا يمكن تعويض هذه التكاليف إلا من خلال الاحتفاظ بالعقارات لفترة طويلة من الزمن، بحيث يمكن أن ترتفع قيمتها إلى درجة كبيرة. من جهة أخرى، جزء كبير من هذه التكاليف هي عبارة على تكاليف عمولة الوكيل العقاري، والتي تختلف حسب نوع العقار. كما تعتبر العمولات العقارية السكنية من بين أعلى المعدلات التي يتقاضاها سمسار عقارات.

خضوع الدخل العقاري للضرائب:

الدخل المرتبط بالاستثمار في العقارات، وكذلك الأرباح الناتجة عن بيع العقارات، تخضع جميعها لضرائب الدخل و التي يمكن أن تكون كبيرة. هناك حالات لا تخضع فيها الأرباح الناتجة عن بيع عقار للضريبة على الفور، كما ذكرنا سابقًا.

تقلب قيمة العقارات:

من الممكن أن تشهد قيمة العقارات انخفاضًا حادًا على المدى القصير، خاصة في حالة حدوث فقاعة في أسعار العقارات تؤدي إلى ارتفاع مفرط قبل أن تنخفض إلى مستويات أدنى. إذا اشتريت عقارًا بسعر قريب من ذروته ، وتراجعت قيمته لاحقًا قبل بيعه بسعر منخفض، فإن فقدان الدفعة الأولى بالكامل قد يكون واردًا.

انخفاض إيجارات العقارات:

في ظل فترات الركود الاقتصادي، قد يكون تأجير العقارات لمستأجرين عالية الجودة أمرًا صعبًا. خاصة مع استمرار الركود، و بالتالي ستجد نفسك ملزم بأداء تكاليف القروض العقارية والصيانة والخدمات دون تلفي أي دخل إيجاري.

انعدام السيولة النقدية في العقارات:

قد تواجه صعوبة في بيع العقارات في فترة زمنية قصيرة، مما يشكل مشكلة كبيرة إذا كنت بحاجة ماسة إلى مبلغ كبير من المال. في بعض الحالات ، قد يجبرك المستثمر الجشع على قبول عرض نقدي فوري بتخفيض كبير عن سعر السوق الحقيقي للعقار، مما يؤدي إلى خسارة كبيرة في الصفقة.

يمكن التغلب على هذه العيوب و السلبيات من خلال الاحتفاظ بالعقارات لفترة زمنية طويلة، والاحتفاظ باحتياطي نقدي لضمان حماية استقرارك المالي خلال فترات عدم وجود تدفقات نقدية، وإعادة استثمار عائدات بيع العقارات في مشاريع عقارية جديدة (لتجنب الضرائب). بشكل عام، يوجد عيوب متعددة في استثمار العقارات، ولكن هناك استراتيجيات يمكن اتباعها لتفادي تلك العيوب والحفاظ على استقرارك المالي .

3 إيجابيات الاستثمار العقاري السكنية:

ارتفاع قيمة الممتلكات المخصصة للسكن:

من أهم مزايا الاستثمار العقاري السكني هو ارتفاع قيمة الممتلكات. على مر التاريخ، أظهرت العقارات باستمرار نموًا في القيمة على المدى الطويل، مما يجعلها خيارًا جذابًا للمستثمرين. تميل قيم العقارات إلى الارتفاع مع مرور الوقت ويزداد الطلب على العقارات في اﻷحياء السكنية المرغوبة. يمكن أن يؤدي هذا الارتفاع إلى عوائد كبيرة على الاستثمار الأولي، مما يجعل العقارات قطاع مربح للغاية.

علاوة على ذلك، وعلى عكس الاستثمارات الأخرى المعرضة لتقلبات السوق أو الانكماش الاقتصادي، تعتبر العقارات السكنية أكثر استقرارًا ومرونة في مواجهة هذه العوامل الخارجية. بالإضافة إلى ذلك، يمكن للمستثمرين الاستفادة من هذە الارتفاعات عن طريق إعادة التمويل أو الحصول على قروض مقابل توسيع دائرة ممتلكاتهم.

بشكل عام، إمكانية ارتفاع قيمة العقارات تمثل فرصة استثمارية آمنة ومربحة في العقارات والتي يلاحظها المستثمرون المحترفون الذين يسعون إلى تراكم الثروة على المدى الطويل.

التدفقات النقدية الثابتة من مداخيل الإيجار:

إحدى المزايا المهمة للاستثمار في العقارات هي إمكانية الحصول على تدفق نقدي ثابت من خلال إيرادات الإيجار. يمكن للمستثمرين العقاريين توليد تدفق موثوق للدخل عن طريق شراء العقارات وتأجيرها للمستأجرين. على عكس الفرص الاستثمارية الأخرى، مثل الأسهم أو السندات، توفر إيجارات العقارات مصدرًا ملموسًا وثابتًا للإيرادات. يسمح دخل الإيجار للمستثمرين بتغطية النفقات المرتبطة بالعقار، بما في ذلك أقساط الرهن العقاري، والضرائب العقارية، والتأمين، والإصلاحات، وتكاليف الصيانة، مع إمكانية تحقيق أرباح شهرية.

علاوة على ذلك، يمكن تعديل أسعار الإيجار وفقًا لظروف السوق والتضخم بمرور الوقت، مما يضمن بقاء التدفق النقدي مستقرًا بل ويتيح فرصة لزيادة العوائد. توفر الاستثمارات العقارية للمستثمرين طريقة آمنة ويمكن التنبؤ بها لتجميع الثروة من خلال دخل الإيجار الثابت مع ارتفاع القيمة على المدى الطويل

المزايا الضريبية والحوافز:

إحدى المزايا الرئيسية للاستثمار في العقارات هي المزايا الضريبية والحوافز الكبيرة التي تقدمها. كمستثمر عقاري، لديك الفرصة للاستفادة من التخفيضات الضريبية المختلفة التي يمكن أن تقلل بشكل كبير من التزاماتك الضريبية الإجمالية. أحد هذه الاستقطاعات هو الاستهلاك، والذي يسمح لك بخصم جزء من قيمة العقار كل عام كمصروف، على الرغم من أن قيمته الفعلية لا تنخفض بمرور الوقت.

يسمح الاستثمار العقاري للأفراد بالاستفادة من معدلات الضرائب المنخفضة على مكاسب رأس المال. عندما يبيع المستثمر عقارا بربح بعد الاحتفاظ به لمدة لا تقل عن سنة واحدة، يصبح مؤهلا للحصول على معدلات ضريبة الأرباح الرأسمالية طويلة الأجل. وهذه المعدلات عادة ما تكون أقل بكثير من معدلات ضريبة الدخل العادية، مما يقلل بشكل كبير من الالتزام الضريبي الإجمالي. إن المزايا الضريبية المفيدة لأرباح رأس المال تجعل الاستثمار العقاري خيارًا جذابًا للأفراد الذين يبحثون عن النمو المالي والأمن على المدى الطويل.

من خلال الاستفادة بذكاء من هذه المزايا والحوافز الضريبية، يمكن للمستثمرين العقاريين تقليل دخلهم الخاضع للضريبة بشكل كبير وزيادة العوائد . يضمن هذا النهج الاستراتيجي نتائج مالية أكثر ملاءمة. فهو يسمح للمستثمرين بالمساهمة بشكل إيجابي في المجتمع من خلال دعم إسكان ذوي الدخل المنخفض أو الحفاظ على الممتلكات التاريخية.

 

4 سلبيات الاستثمار العقاري السكني:

تقلبات السوق والعوامل الاقتصادية:

من أهم عوائق الاستثمار العقاري في السكن هو خضوعه لتقلبات السوق وحساسيته للعوامل الاقتصادية. يمكن أن تكون أسواق العقارات غير قابلة للتنبؤ إلى حد كبير، حيث تتقلب قيمة العقارات بناءً على مؤشرات اقتصادية مختلفة مثل أسعار الفائدة ومستويات التوظيف وثقة المستهلكين . خلال فترات الركود الاقتصادي أو الأزمات المالية، تنخفض قيمة العقارات، و بالتالي انخفاض ​​الطلب على الإيجارات بشكل كبير. ونتيجة لذلك، قد يواجه المستثمرون خسائر كبيرة أو حتى الاضطرار إلى بيع ممتلكاتهم بأسعار غير مناسبة.

يمكن للمستثمرين اتخاذ قرارات مستنيرة تخفف من المخاطر المحتملة والزيادة في العائدات من خلال التحليل الشامل للمؤشرات الاقتصادية واتجاهات السوق. بالإضافة إلى ذلك، يعتبر تنويع المحفظة العقارية للفرد عبر مواقع وأنواع مختلفة من العقارات السكنية من العوامل المساعدة في تقليل تأثير تقلبات السوق.

ارتفاع الاستثمار الأولي في العقارات السكنية والنفقات المستمرة:

العوائق المهمة للاستثمار في العقارات السكنية هو ضرورة الاستثمار الأولي الكبير والنفقات المستمرة المرتبطة بشراء العقارات وصيانتها. على عكس خيارات الاستثمار الأخرى مثل الأسهم أو السندات، تتطلب العقارات نفقات رأسمالية كبيرة . و بالتلي يمكن أن تكون بمثابة رادع للعديد من المستثمرين المحتملين، وخاصة أولئك الذين لا يملكون الكثير من السيولة المالية.

علاوة على ذلك، تستلزم ملكية العقارات نفقات دائمة مختلفة يجب أخذها بعين الاعتبار، بما في ذلك الضرائب العقارية، وأقساط التأمين، وتكاليف الصيانة، والإصلاحات التي قد تكون غير متوقعة. كما يمكن أن تتراكم هذه النفقات بسرعة وتقلل من العائدات المحتملة على الاستثمار. بالإضافة إلى ذلك، خلال فترات الانكماش الاقتصادي أو تقلبات السوق، قد يكون العثور على مستأجرين أو بيع تلك العقارات السكنية بالاسعار المرغوبة أمرًا صعبًا، مما يزيد من تفاقم الضغوط المالية.

لذلك، من المهم للأفراد الذين يريدون الشروع في رحلة الاستتثمار العقاري القيام بتقييم وضعهم المالي وأهدافهم الطويلة المدى بعناية قبل المجازفة . ومن خلال القيام بذلك، يمكنهم اتخاذ قرارات مستنيرة والتخفيف من المخاطر المحتملة المرتبطة بالاستثمار العقاري.

قلة السيولة المالية:

من أبرز التحديات الرئيسية التي تواجه الاستثمار في العقارات هي نقص السيولة مقارنة بالاستثمارات الأخرى. يمكن شراء أو بيع الأسهم والسندات بسهولة عبر الأسواق المالية، لكن الاستثمارات العقارية بحاجة للالتزام طويل الأمد. قد يحتاج بيع عقار إلى وقت طويل، بما في ذلك العثور على مشترين، والتفاوض على الأسعار، وإنهاء الإجراءات القانونية. إلى جانب ذلك، يمكن أن تؤدي التقلبات في سوق العقارات إلى زيادة مدى الانتظار للبيع مما يؤدي إلى انخفاض الطلب. هذا النقص في السيولة يمكن أن يعوق المستثمرين إلى الحيازة السريعة لأموالهم في حالة الحاجة المفاجئة للسيولة أو تغيير استراتيجياتهم الاستثمارية، مما يجعل الاستثمار العقاري غير جذاب بشكل كبير.

وفي الختام، يجب على المستثمرين أن يكونوا على دراية بمحدودية السيولة التي توفرها الاستثمارات العقارية مقارنة بالخيارات الأخرى. يمكن أن تؤدي عملية بيع العقارات السكنية التي تستغرق وقتًا طويلاً وتقلبات السوق إلى إعاقة التوصل السريع إلى الأموال. بالإضافة إلى ذلك، يمكن للتكاليف الأولية الكبيرة للاستثمارات العقارية أن تقيد رأس المال لفترة ممتدة. ولذلك، يجب على المستثمرين تقييم وضعهم المالي بدقة وقدرتهم على تحمل المخاطر قبل الدخول في الاستثمارات العقارية، مع الأخذ بعين الاعتبار احتمال نقص السيولة الفورية والصعوبات في تحقيق الأرباح بسرعة.

5 هل الاستثمار في العقارات مناسب لك:

إن تحديد ما إذا كان الاستثمار العقاري مناسبًا لك يعتمد إلى حد كبير على أهدافك المالية، وتحمل المخاطر، ومستوى الالتزام. قبل الانغماس في هذا السوق المعقد. من الضروري إجراء بحث شامل حول المزايا والمخاطر المحتملة بعناية.

يقدم الاستثمار العقاري العديد من الفوائد، بما في ذلك إمكانية توليد التدفقات النقدية من خلال دخل الإيجار، والمزايا الضريبية مثل النفقات القابلة للخصم، وارتفاع القيمة على المدى الطويل، وتنويع المحفظة الاستثمارية. إلا إنه ينطوي على مخاطر عديدة ، مثل تكاليف الصيانة، وتقلبات السوق، والتزامات القروض العقارية المحتملة.

وبالتالي، من الضروري إجراء تقييم موضوعي لوضعك المالي للتأكد من قدرتك على تحمل أداء رأس المال الأولي المطلوب للدفعة الأولى أو شراء العقار بالكامل. علاوة على ذلك، يجب عليك تقييم ما إذا كان من الممكن إدارة المستأجرين وصيانة الممتلكات ضمن جدولك الزمني أو ما إذا كان الاستعانة بمصادر خارجية لهذه المسؤوليات ضروريًا.

في نهاية المطاف، يمكن أن يساعدك طلب التوجيه من المتخصصين في العقارات في اتخاذ قرار مناسب بشأن ما إذا كان الاستثمار العقاري يتوافق مع أهدافك المالية طويلة المدى.

نرجو أن نكون قد وفرنا المعلومات الكافية حول إيجابيات و سلبيات الاستثمار في العقارات التجارية و الاستثمار العقاري السكني لمزيد من التوضيحات حول هذا الموضوع تواصل معنا من خلال التعليقات.